Un análisis presentado por Fernando Álvarez de Celis, director ejecutivo de la Fundación Tejido Urbano, en el II Congreso Argentino de Crédito Hipotecario, revela un potencial de demanda considerable para crédito hipotecario entre los hogares que alquilan en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA). Según el relevamiento, el 31% de los inquilinos del AMBA podría afrontar un préstamo bajo las condiciones y tasas que hoy ofrecen las entidades financieras, lo que se traduce en aproximadamente 1.133.000 hogares.
Si se restringe la mirada a los inquilinos formales, el universo viable asciende a 556.000 hogares cuyos ingresos superan el mínimo requerido para acceder a un crédito hipotecario.
El informe subraya la brecha entre la demanda potencial y la oferta de créditos: “Si el crédito hipotecario proyectado por el Gobierno nacional oscila entre 15.000 y 20.000 líneas activas, y el potencial supera los 500.000 hogares formales, la demanda es prácticamente infinita y muy sólida”, remarcó Álvarez de Celis.
El crecimiento del fenómeno de alquileres se da en un contexto de expansión poblacional: en los últimos 20 años, la cantidad de inquilinos prácticamente se duplicó a nivel nacional, y en la Ciudad de Buenos Aires la dinámica fue aún más marcada. En la ciudad, la población creció 11% en ese periodo, pero la cantidad de inquilinos aumentó 127%. Paralelamente, el acceso a la vivienda propia se retrasó: la edad promedio para convertirse en propietario pasó de 35 a 45 años.
La situación también tiene implicancias para la población mayor: mientras que en el censo de 2000 los adultos mayores que alquilaban representaban una proporción marginal, para 2022 esa fracción alcanzó el 7% a nivel nacional, con el 15% en la Ciudad; las proyecciones nacionales señalan un 25% de mayores que alquilaría para 2030 en caso de continuar la tendencia.
El estudio dibuja un déficit habitacional de 3 millones de viviendas, y estima que cerca de 10 millones de hogares en el país enfrentan algún tipo de problema habitacional. En la historia reciente, el crédito hipotecario tuvo una participación muy baja en la economía argentina: rara vez superó el 1% del PBI y llegó a caer a apenas 0,17%. Ante ese escenario, el mecanismo tradicional de la clase media para acceder a la vivienda —el ahorro familiar— perdió capacidad frente a la subida de los precios de suelo y la brecha entre precios y ingresos, alimentando la “inquilinización”.
Para la Fundación Tejido Urbano, uno de los principales obstáculos no está estrictamente en la capacidad de las familias para afrontar un crédito, sino en la capacidad de convertir esa demanda en operaciones efectivas ante las condiciones crediticias y la oferta disponible.